中国一线楼市还能火多久 调控后券商普遍看跌

来源:《金证券》  时间:2016-03-31 16:40:34
在房地产加速去库存的背景下,今年以来国内房地产市场迅速升温,一线城市更是进入“疯涨模式”。尤其是深圳,从去年开始房价涨幅惊人,之后上海、北京房价也上演抢房潮。3月25日,上海、深圳两地火线出台楼市调控措施,《人民日报》接连刊文,给一线楼市降温。

  在房地产加速去库存的背景下,今年以来国内房地产市场迅速升温,一线城市更是进入“疯涨模式”。尤其是深圳,从去年开始房价涨幅惊人,之后上海、北京房价也上演抢房潮。3月25日,上海、深圳两地火线出台楼市调控措施,《人民日报》接连刊文,给一线楼市降温。

  25日,上海出台了“史上最严厉”的楼市调控政策(俗称”沪九条“),推出更严格住房限购政策、差别化住房信贷政策等系列组合拳。明确非本地户籍人士限购政策由社保缴纳满2年改为满5年、第二套改善性住房首付比例不低于50%及第二套非普通住房首付比例调整为不低于七成。

  当日深夜,深圳楼市调控新政也宣布落地(俗称“深六条”)。明确购买首套房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低四成;非本市户籍居民家庭限购1套住房,且需提供3年以上连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

  《人民日报》26日刊文称,当前中国经济正处于“去旧育新”的关键时期,房地产市场平稳、均衡、健康发展,既可以为转型营造良好环境,又是实现共享发展的题中之义。相反,借助各种金融工具投机炒房,不仅将给投机者自身带来巨大风险,亦无益于中国经济持久健康发展。

  29日,《人民日报》再次强调,就去房地产库存而言,根本目的是推进以人为核心的新型城镇化、释放房地产行业占用的过多资金,而非刺激新一轮房地产行业的粗放式发展。

  里昂证券(CLSA)房地产研究主管Nicole Wong指出,尽管中国最近限制房地产融资,房地产依然是中国人最喜爱的资产类别。股票你可以持有但不能控制,房地产不但可以拥有而且可以控制它,所以实际上是更佳的资产类别。

  从2003年到2008年中,中国住房均价上涨两倍,2008年下半年受全球金融危机影响开始回落。然而2008年11月中国宣布4万亿的大规模刺激计划,刺激了新一轮房地产泡沫并伴随债务激增,随后政府开始出台一系列举措为楼市降温。

  Wong表示,近期上海、深圳等一线城市的紧缩政策完全在预期之中。一线城市过去3-4年住房供给非常有限,突然需求爆发,因此除了限制购买之外没有别的办法。去一季度股市的大涨事实上延缓了住房投资的爆发,但去年年中以来股市的暴跌再次点燃民众的购房热情。

  一线楼市房价已跻身全球“高富帅”行列

  一线楼市房价涨幅到底有多疯狂? 国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数显示,1月份房价同比上涨城市数量增至25个,占比超30%,涨幅最高的仍是领涨全国房价14个月的深圳,同比上涨52.7%,上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

  2月,一线楼市火爆态势进一步升温,70个大中城市新建商品住宅价格指数显示,深圳同比涨幅扩大至57.8%,上海和北京房价同比涨幅也相继扩大至25.1%和14.2%。而中原地产二手住宅交易价格指数也显示,2月上海、深圳二手房交易价格环比增幅分别为7.9%和2.3%。其中上海创下月涨幅近10年单月最高纪录,并接棒深圳领涨一线城市。

  中国一线楼市还能火多久?纽约已“先跌为敬”

  而横向来看,中国一线城市在全球范围内亦已跻身国际高房价城市行列。

  首先,从房价绝对值来看,当前深圳、北京、上海房价已跻身国际高房价城市行列。2月,深圳、北京、上海二手房均价分别为4.61、4.05、3.51万元人民币/平方米,其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈(东京及附近地区),而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔,紧逼纽约曼哈顿,曼哈顿是纽约最贵的地区。

  从相对水平来看,北京、上海、深圳的房价要远高于国际城市。以北京为例,2015年房价收入比高达22.5,远高于合理的房价收入比(标准在4到6之间)。从租售比看,北京当前不到2%,还不如银行定期存款的利息高。房屋租售比的国际合理标准通常为4%到6%,比值越小,说明房地产市场中投资投机需求越大。

  日本现在的租售比已高达8%,日本人还是更多的人选择租房,而不选择买房。据日本国土交通省2012年发布的白皮书,1983年,40岁以下的日本人中有房者占42.2%,2012年有房者只占28.4%,近30年间下降了约14%。

  美国在2000年之前的40多年里,美国房地产市场的租售比基本维持在5%-6%的范围内。但2000年之后受益于低利率环境、信贷政策等因素影响,租售比大幅下降,从5%左右一度下降至接近3%。直到2008年房地产泡沫开始破灭,租售比又迅速回到2000年5%左右的水平。

  因此,无论从绝对水平还是相对水平来看,当前中国一线城市的房价都处于高位。

  房产公司KnightFrank和DouglasElliman3月发布的《2016年财富》也显示,全球房价最贵的十个城市依次是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。而从涨幅来看,温哥华房价的涨幅最大,达到25%,悉尼排在第二,涨幅为15%。上海排在第三,涨幅为14%。

  纽约楼市已现颓势

  纽约一直都美国热度最高的房地产市场,也是全球房产投资的热门板块。美国《房地产周刊》指出,2015年曼哈顿房地产市场热火朝天,70个起重机在同时工作,是过去两年的两倍,几乎七倍于洛杉矶,大多是高端公寓。Douglas Elliman去年10月发布的数据显示,曼哈顿地区每平方英尺的房地产价格创下历史新高。

  但目前纽约楼市已开始出现颓势。由于美元升值,大量外国投资者开始逃离纽约。近年来,外国买家包下了15%的纽约房地产市场,同时买下了40%的曼哈顿高端公寓。

  作为曼哈顿的地标项目,纽约最高奢华公寓大楼432 Park Avenue正面临着无人入住的窘境。其96层高的大楼中被分为了七个区域,共拥有104个单位,但目前只售出了13个单位。而跟踪纽约房地产市场的StreetEasy Blog数据显示,高端公寓售出前的平均空置时间达到了90天,创2013年1月以来新高。

  越来越多的市场人士猜测,纽约楼市是否已经见顶。

  一线城市火线调控后,券商普遍看跌

  新政发布后,多家机构普遍认为,一线楼市或将迎来量价齐跌。

  中金公司房地产研究团队预计,上海新房成交将在未来三个月走弱,成交将由“疯牛”变“震荡”,一线城市房价或短期见顶,对郊区楼盘影响更大。

  民生证券地产温阳团队认为,由于2015年沪深两市成交都明显上涨,2016年剩余三个季度沪深成交量或同比下跌50%左右。鉴于目前房贷政策宽松,且鼓励正常住房消费的政策并未转向,沪深此轮房价调整幅度有限。预计至年底上海的房价下降10-15%之间,深圳下降20%-25%。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,深圳调控政策出台,属于市场利空,对楼市不会产生实质性的沉重打击,一定程度上会造成房价回调的压力。预计二季度深圳楼市进入调整期,房价继续保持高位盘整状态,成交量进入回落趋势。其一是市场会出现短期观望情绪,楼市调整期逐渐明显。其二是量价增幅及房企销售资金增长面临下调的压力。其三是部分市场需求受到抑制,成交量会逐渐的下滑。

  方正证券(7.920, -0.03, -0.38%)首席宏观分析师郭磊则更为悲观,他表示,参考前几轮调控,预计上海、深圳的地产成交在未来几个月内可能会比3月高点下降30-50%,30大城市月均销售面积将回落至50-70万平。以上海为例,外环价格回落幅度可能平均会在20%左右,中环将在10%以上。深圳房价调整将略大于这一幅度。

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